2010年3月22日 星期一

(學習) 房市熱度如何觀察?怎樣來做合理的判斷?


文取自詹姆士
房地產的本質
房地產市場的本質和其他的市場非常不同,它是由成千上萬個價值非常龐大的買賣交易所形成的市場,此外,每一個交易物件也都不一樣--簡單來說,財務學上,讓其他交易標的形成效率市場的條件如「細小化」、「均質化」等,都不存在於不動產市場,因為如此,讓我們很難做一個有效的量化指標。
你今天可以說鴻海股票一張是159元,那代表每一股鴻海股票都有相同的價值(和價格),因此無論誰來買,都是一樣,你的一股鴻海和郭先生的一股,價值相等;但房地產卻不是如此,你說大安區均價每坪60萬,我卻總能找到以40萬或者120萬成交的物件。天底下沒有一個房地產是相同的!
量比價容易取得
房地產市場的特性,造成了描述「價格」是很不容易的;在台灣,又因為許多長久以來的市場現實,就算要取得過去交易的歷史價格也不容易。
所幸,我國長久以來都非常徹底地執行「不動產登記」制度,任何不動產交易,最後都必須經過公示登記才算取得有效權利,因此,只要好好把這些政府公布的數據資料整理,就不難解讀出「量」的趨勢。
統計指標
1. 建造執照及使用執照
內政部營建署每個月都會依照行政區劃(全省、各縣市)、類別來統計當月的建物「建造執照」以及「使用執照」發放數量,這是一項重要的指標,可以藉此推估未來房市的供給變化。
該月的統計數字,通常在「下個月」月底,或者「下下個月」月初公布,您可以定期至營建署網站以RSS訂閱的方式(訂閱「業務新訊」)自行追蹤。
◎資料連結:內政部統計月報內政部統計處「資料發佈時間表」營建署「綜合統計網頁」
2. 台北市建造執照與使用執照
若要單單獲得「台北市」的建照使照統計,除了看營建署公布的資料外,另外還有兩個方式:第一,是上台北市政府「建管處」的網頁,看他們自己公布的資訊;第二,是上台北市主計處網站查詢(但資料來源當然也是建管處提供)。
建管處:台北市政府「建管處」設有一個「統計資訊」網頁,這個網頁可以查詢各月份,依照「用途別」、「行政區」或「使用分區」來統計的資訊,讓我們很方便的掌握台北市詳細的建照使照詳情;甚至,它也提供了「當日」核准的建照、使照清冊,讓我們對建照使照資訊的掌握徹底零時差,行情判斷更準確喔!
只是,詹姆士發現到,市政府建管處公布的數據,都會和營建署的數據有些出入,其差距或大或小,但大概都差在5%左右。詹姆士並不清楚為何這兩邊的數據會有出入,在這邊僅提醒要使用這些資料的讀者注意到這件事。
主計處:台北市政府主計處定期發佈統計電子書,其中「台北市重要統計速報」,也有公布每月的建照使照資訊,這裡是以excel檔案的方式發佈,感覺比較正式。
◎連結一:建管處:建管業務相關報表◎連結二:主計處:當期統計電子書線上閱覽建管資料xls檔案
3. 買賣移轉統計
「買賣」是不動產移轉的其中一種方式(其他還包括拍賣、繼承、贈與…等等),買賣移轉的次數越多、面積越大,就表示房市交易越熱絡,因此從不動產買賣移轉「面積」或者「件數」統計,就可以知道房市的行情熱度,一般比較常用的指標是「建物移轉件數」,台北市政府主計處有作統計,另外內政部統計局也有統計資料。
這一項指標,通常會是詹姆士最喜歡觀察的指標,原因無他:建照、使照或許有時間差(以致於無法即時反應現時市況),但是每月統計的交易件數、面積卻是絕對騙不了人的,買賣移轉統計可說精準地反應了最即時的市場熱度!
◎資料連結:台北市不動產登記統計內政統計月報
三大民間指數
1. 國泰房地產指數
國泰房地產指數為國泰建設與政大合作調查的房地產指數,由政大地政系張金鶚教授主持,每季公布一次,主要反應國內「預售屋市場」指標。它的指標分類非常細,包括「三十天銷售率」、「議價空間率」、「可能成交價」等,是國內歷史悠久、非常權威的房地產指標。
◎連結:官方網站相關新聞
◎最新統計:2009Q1台灣五大都會區預售均呈「價跌量縮」趨勢。
2. 信義房價指數
該指數研究機構為政大商學院的「信義不動產研究發展中心」。 為使房價指數更符合台灣市場特性,以易於使用者判讀,協助消費者掌握房市動向,信義房屋與政治大學財務管理學系姜堯民副教授合作,沿用特徵價格函數理論基 礎,調整既有的信義房價指數模型,縮小分析區間,同時更新歷史數據以維持房價指數的一致性,精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。
信義房屋算是國內比較正派的房仲品牌,形象良好、全省店頭數量也夠多,因此這項數據也相當具參考價值:欲查詢指數,請下載各季「信義不動產評論」的 pdf檔觀看。
◎連結:指數報導相關新聞
◎信義不動產評論下載:2009Q12008Q42008Q32008Q22008Q1
3. 台灣房屋房價指數
近年已經從桃園北上拓點的台灣房屋,也有自己的房價指數,只是這個指數曝光率一直較低,也未見多處引用,因此詹姆士僅在這裡列出連結,供有興趣的讀者自行研究。
◎連結:台灣地區台北市台北縣桃園縣新竹縣市台中都會區高雄都會區
兩大官方季報
1. 內政部建築研究所「房地產景氣季報」

這是一個頗為複雜的指標,統計的資訊也非常多,但主要是仿經建會「景氣對策訊號」,加以改編用來作為預報房地產景氣的一種指標。
其中包括了房地產領先指標、同時指標等,資料雖多,但掌握指標背後的意涵是更重要的事。
◎連結一:見「建研所」官方網站內的「台灣房地產景氣動向季報」pdf檔
◎連結二:亦可見「住宅資訊統計網」內的「台灣房地產景氣動向季報」pdf檔(兩者相同)
2. 國土規劃及不動產資訊中心「台灣住宅需求動向季報」
這個指標頗為特別,是完全以「問卷」方式完成的。既是「住宅需求」,自然以「潛在購屋者」為對象,針對他們的購屋需求、目的、搜尋、議價等等相關細節等,以問卷方式要求作答。
同樣是資料量非常豐富的指標,有興趣請參閱報告。
◎連結一:見「國土規劃及不動產資訊中心」官方網站內的「台灣住宅需求動向季報」pdf檔
◎連結二:亦可見「住宅資訊統計網」內的「台灣住宅需求景氣動向季報」pdf檔(兩者相同)
ps. 國土規劃及不動產資訊中心,有一篇關於三大房價指數的說明,有興趣的讀者可以參考。

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