2010年7月14日 星期三

(評論) 房價暴漲,有理嗎?


【 光華畫報雜誌社/ 黃國治 報導】

2009年11月底,由研考會進行的「10大民怨」網路民調中,「都會地區房價過高」位居第一,之後雖經政府幾波「低調打壓」,房價依然居高不下。台灣的房子究竟有多貴?又究竟是什麼力量促使房價上漲呢?


近幾年房市熱絡,媒體上經常有建商放話表示「台灣房價相對香港、日本而言,並不算貴」的論點,並且預期房價還將持續上漲,勸消費者「要買要快」。房子到底貴不貴?這個問題見仁見智,關鍵在於每間房屋的差異性極大,不同區位、不同年代、不同類型與品質的房屋很難相提並論,而且昂貴與便宜究竟要依據什麼基礎來判斷,也關係重大。
房子只漲不跌?

經濟學者在衡量房價是否過高時,經常採用的指標是「房價所得比」,即以「房價中位數」(100間房子中,售價由高至低、位居第50和51名的平均數)除以「家戶所得中位數」,以顯示一般家庭的購屋負擔程度。

不過,由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款,因此,光看「房價所得比」未必準確,還要搭配貸款成數和利率高低。在目前各國為了刺激景氣復甦而持續壓低利率的情況下,貸款成數遂成了各國政府抑制房價的主要工具,像是香港政府將港幣 2,000萬以上豪宅的貸款成數降到6成(購屋者必須自備4成資金),韓國政府將首都首爾的房貸成數下調至5成,台灣央行也在6月24日無預警全面調升利率半碼(0.125%),並對投資客祭出信用管制,警示意味濃厚。

「房價所得比」或許無法預測房價的漲跌走勢,卻仍足以衡量一般民眾的購屋負擔,因此也被稱為「購屋痛苦指數」。根據國際比較,合理的「房價所得比」不應該超過5.1,也就是一個家庭若不吃
不喝,最多以5.1年的收入就應足夠付清購屋的款項。

根據我國內政部營建署公布的「住宅需求動向調查」,台灣5大都會區的房價所得比,近年來皆在6~7倍上下穩定波動,2009年下半年為7.08倍;唯獨台北縣市近年來增長較多,2009年下半年已達9.06倍,甚至有媒體推估,民眾必須不吃不喝14.6年,才能買得起最精華的北市大安區地段房子。

眾所周知,台灣的「家戶可支配所得」近年來增長遲緩,甚至有個別年份為負成長(如2008年為-1.10%);相較之下,近3年來台北市平均預售屋單價漲幅超過50%,越發顯得漲勢與「基本盤」似已脫鉤,令民眾在望屋興嘆外,還有「房市泡沫何時會崩盤?」的不安。

房價為何高漲?

從市場供需的角度分析,在民眾的所得追不上房價漲幅的情況下,房價應該沒有太多上漲空間,事實上,除了台北縣市以外,全台各地的房價漲幅確實相對平穩。那麼,推動大台北地區房價節節升高的力量究竟是什麼?這些越來越貴的房屋,究竟是誰在購買?

其實,台灣本地民眾所得停滯,不代表沒有其他的資金進入房市。我們可以觀察到,近年有許多因素推動了原本投資於全球各地的資金大量匯回台灣。

如從2006年起,因大陸內需不足、勞動成本提高等情況,使台商紛紛撤資,將資金轉回台灣。2008年美國金融危機爆發之後,原本全球遊走的投機性資金更是大量回台,尋找較安全的投資標的。接著,2009年美國開始加強查稅,台灣於2010年實施海外所得課稅制度,也推動了海外資金的回流。

加上兩岸關係大幅改善,簽訂ECFA的預期心理更造成許多投資人看好大台北地區的房地產增值潛力。

台灣房價易漲難跌的另一個因素是特殊的稅制:台灣向以「公告現值」而非實際成交價格來課徵房屋稅、地價稅;在公告現值長期偏低(房價約為市價的7~8成,地價約為2~3成)的情況下,房地產成了有錢人資產保值、節稅的重要工具,若遇上持續低利率的環境,手上有閒錢的人更是樂得把購屋、買地當儲蓄。

這些力量共同促成了大量「投資型」(而非自住型)資金進入房市。這可從幾個現象加以觀察。圖二顯示北市「房價租金比」的歷史趨勢,可明顯看出 2006~2007年起,「房價租金比」大幅攀升超過600(亦即房價高於600個月、即50年的租金),若只靠出租營利完全不划算。

此一現象背後的邏輯是:出於投資理由而購屋者,常會在轉手賣出、賺取差價之前將房屋出租,拿租金支付貸款利息;當這類投資者大量增加時,一方面會在購屋市場上造成超額需求而推升房價,一方面則在租屋市場上造成超額供給而壓低房租。房價與租金走勢的背離,也是一般判斷房市泡沫是否成形的徵兆。

誰是最後一隻老鼠?

對投資型購屋者來說,只要投資成本低(貸款成數高且利率低)、預期效益高(漲勢凶猛且轉手容易),他們就會勇於「追高」,房價本身的高低反倒不是考量的重點。此外,投資者通常會集中追逐某些「熱門標的」,如此才有更高的上漲潛力與獲利空間,這直接導致精華地段的房價一枝獨秀地飆高。

換句話說,房價持續攀高對投資客一點也不是問題,反而是獲利的機會,只要自己不是在泡沫破裂之前最後一個接手就行了!

如此的泡沫機制一旦成形,期盼購屋自住的民眾固然叫苦連天,一旦泡沫破裂,更將重創金融體系及整體經濟,日本「消失的10年」和美國此次的金融風暴都是前車之鑑。依聯合國估計,房屋貸款餘額應低於一國國民生產毛額(GDP)的40%,目前台灣全體銀行房貸(含購屋、房屋修繕及建築貸款)已達GNP的52.0%,不論政府和民眾都需謹慎小心,及早防範!

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