(財金) 老公寓漲過頭 小心被套牢

【網路地產王╱洪倩宜╱綜合】2010/07/21

　　為了平抑房價，台北市政府把都更容積獎勵，從1.5倍提高到2倍，希望能增加房屋供給，沒想到許多屋齡三、四十年的老房子頓時變成搶手貨，甚至賣價創市場天價。政策將從8月1日起跑，已經讓老公寓房價漲翻天。但房仲專家提醒民眾，並非間間都是黃金屋，都更通常曠日費時，先期需投入很大的心力與成本，住戶是否可以支應，一定要列入考慮。

■　高齡老屋風險高 事前須審慎評估

　　專家也提醒，高齡老屋有三大潛在成本，購屋人不能忽略：一、多半屋況不佳，甚至要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適，要額外準備50~100萬元的裝潢翻修成本，購屋人須審慎評估自備款的負擔。二、等待「都更」商機的時間成本，長達5至10年，若要等待「都更」商機，須有長期抗戰的心理準備。三、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡進行評估，若房子屋齡太高者恐難如願貸到足夠的成數。

■　自力都更大不易 委託專業顧問漸風行

　　另外潛在的成本還包括鑑價款項、工程款、工程期間安置住所的租金等等龐雜費用。尤其最大宗當屬工程款，金額動輒上億元，對於住戶來說負擔過重，最好要找專業的委託單位提供專業意見，例如建築經理公司、土地資產公司等，並且由跳脫利害關係的第3方人士擔任，協商推動會較順利。

　　一般來說，住戶找建商合作改建，一般改建後分回的面積較少，若透過銀行信託與建經公司合作，建商僅單純受委託進行大樓營造工程，賺取工程款，容積率增加的樓地板面積，利益全歸住戶共享，且可享房屋、地價稅兩年減半優惠，是日漸風行的一種都更方式。

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