(政策) 跳脫國宅窠臼 規畫永續「合宜住宅」

中國時報 / 本報訊 2011/02/06

內政部日前公布林口「合宜住宅」在農曆年後開始招標，同時也設定了一定的購買與入住條件。我們樂見政府終於正式啟動新一波的住宅政策，從營建署規畫的各項資格條件，也可以看出政府期望能盡量回應滿足社會的需求。不過，我們認為合宜住宅的規定，與過去的國宅政策類似，政府應有新的思考方式，提出更完善的配套措施，才能讓合宜住宅政策成為可長可久的住宅政策。

對林口首批二千五百戶的合宜住宅，內政部對申購者訂有一定的資格條件，同時訂有排富條款；價格方面，行政院原則上要把價格壓低到同區市價的七成左右，目前的房價水準，大概每坪可控制在廿萬元以下。而為避免民眾轉手套利，也將設定持有年限，超過此年限後才能轉手。

政府這次推出的所謂合宜住宅，其實性質與過去的國宅政策雷同，同樣是由政府找地、建屋，蓋完後再售予特定資格的民眾。所謂的符合購買國宅的特定資格，過去也都訂有收入門檻，其實就是一種排富條款。對國宅轉手年限，也訂有必須居住滿二年以上的限制，後來又提高為五年。不過，最後國宅政策終究是難以為繼，原因就在政府每次找地、建屋再售屋後，無論規定轉手年限幾年，賣出後籌碼就再也不在政府手上了，不斷循環輪迴結果，政府更難找到適合的地，國宅就此走入歷史。

對這次政府重啟新的住宅政策，端出的菜卻與過去國宅政策如此雷同，我們深感不解與憂心。我們認為，解決因高房價帶來都會區庶民居住的問題，政府應視為一個長期政策，不是在房價高漲、民眾不滿情緒暴升時，才推出一個應急、短期，對社會與民眾「有交代」的政策即可。因此，以長期眼光看，這次的合宜住宅仍會落入顧短不顧長的窘境。

因此，我們認為政府應考慮兩個作法，第一是大幅提高政府興建、低價出租給合乎資格的中低收入戶之住宅比例。這次林口二千五百戶的合宜住宅中，政府預定提五％作為社會出租，便宜租給在大台北地區就學、就業的民眾。這個比例，實在偏低，政府該考慮提高出租比重。而租住公屋者如其所得、經濟狀況提升，超過政府訂定的標準，就該搬家，把房子讓更需要者租住。這種方式，可讓籌碼持續保留在政府手上。如政府持續推動此政策，十年下來，政府手上累積可供中低收入者租住的房子，即可達到相當可觀的數字。

第二種作法，則是針對出售給民眾的合宜住宅，限定不得轉售圖利，出售時必須賣回給政府，讓政府再賣給需要的民眾，使籌碼永遠掌握在政府手上。這次政府對合宜住宅的訂價，要控制在臨近區域房價的七成左右，持有者轉售即有相當的獲利空間。過去的國宅也不斷發生抽中國宅者如中樂透，轉手之間即可獲取暴利。坦白說，這種制度是創造另外一種不公平，等於是全民補貼此幸運者去獲取暴利。如果，政府考慮到社會大眾還是對自己擁有房子、不用不斷尋屋、搬家租房子的心理需求，因此仍有部分合宜住宅必須採出售方式，那麼，對購屋者如自行再購屋，原本擁有的合宜住宅要出售時，必須要有更嚴格的規範，避免出售者獲利其不該得到的暴利。

例如，規定要出售擁有的合宜住宅者，只能賣回給政府；至於價格則有幾種計算方式可考慮。房價上漲時，考慮其資金成本，可以用其買進價格，加上利息成本作為政府買回價格。房價下跌時，則以原價買回，至少未讓民眾承受損失。另外還有一種計價方式，則是一律根據賣出時價格為區域房價的幾成計算；例如政府訂價時是以區域房價的七成訂價，幾年後民眾要賣出時，也以當時的區域行情同樣成數訂價，不論房價是漲是跌，都由民眾承受。房價如漲，民眾也可分享到部分的資本利得，房價下跌，民眾也要自行承受。

政府要解決民眾居住的問題，用心值得肯定與鼓勵；但，政府不需要解決民眾擁有房子、坐享增值利益的期望。我們期望對新的合宜住宅政策，政府能增加出租比例，並嚴格限定出售時只能賣回給政府。政府只要在事前把遊戲規則講清楚即可。

林口A7站「合宜住宅」預計在年底動土興建，根據營建署初步規劃，購買者的資格以年滿二十歲以上、無自有住宅的民眾優先。至於一般民眾要購買合宜住宅，必須等公開銷售六個月後有剩餘，才有機會。營建署表示，可以優先申請購買合宜住宅的民眾，必須是自己和配偶、戶籍內的直系親屬及其配偶，都沒有自有住宅，同時家庭年收入低於台北市百分之五十分位點家庭的平均所得。營建署也說，一旦合宜住宅公開銷售三個月後還有剩餘，家庭年收入低於台北市百分之八十分位點家庭平均所得的家庭就能承購。