(政策) 華固董座：房市「三憂」 沒道理會好

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】 2011/08/22

華固董事長鍾榮昌。記者高智洋／攝影

華固建設董事長鍾榮昌表示，國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，必須注意。如今全球經濟隱憂多，台灣明年初又有選舉，房市「沒道理會好」。


華固是營建業的資優生，過去三年都賺一個股本以上，號稱是營建業的F4之一，其餘業者為長虹、興富發與遠雄。

華固經營方向定位為「精品級的營建業者」，集中於台北市中心推案，所推個案也常能創區域高價，例如南港的天滙，平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。　


鍾榮昌說，營建業者面臨兩大挑戰，首先，隨著台北精華區土地難尋，其次，國際會計制度（IFRS）將上路，業者將要調整經營策略，才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略，將大調整，改為「先建後售、分批銷售」。以下為專訪紀要：

問：近來全球經濟動盪不安，對台灣房市影響為何？

答：歐美經濟發展出現隱憂，股票市場最快反映，台股兩周跌掉千點，很多人的資金都被壓住，眾人財富縮水，房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。

但還是要回歸市場供需，台北精華區、產品定位正確的建案，因為供給少，仍然很好賣，如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等，最近都賣得不錯。


問：房市景氣是否有泡沫化危機？

答：房市這一波的多頭走勢，從民國94年、SARS之後就持續至今，僅在民國97年受金融海嘯衝擊，表現較差。這樣算下來，這一波多頭已持續很久，是史上最長的一次，以往大多五、六年就一個循環，民國80年到92年之間，還出現長期的不景氣。

仔細分析，民國94年至96年，房價漲的還沒那麼多；金融海嘯後，政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%，資金不斷回流，因此造成房價大幅上漲，後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。

我說實話，現在房市景氣已在循環的高點，必須注意。房市一定有好有壞，才比較健康。很多人用香港經驗為例，期待兩岸開放會為台灣房市帶來活水，但台灣跟香港畢竟不一樣，香港跟中國大陸連著、資金自由、又插五星旗；而且，明年有大選，兩岸關係仍有變數。

不過，台灣房市也不至於泡沫化，未來三到五年都不必擔心，尤其是大台北地區，由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生，這個世代民眾的子女都已經長大，到了適婚年齡，在這種情況下，房市目前的首購買盤很強勁，若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力，多少會換屋、置產。

房市物件價格 兩極發展

問：房市未來發展為何？

答：房市將出現兩極發展，一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品，另一是上億元以上的高端豪宅，這兩種商品最好賣。

問：營建業除面臨景氣可能的變化之外，如今還有哪些挑戰？

答：北部業者最大的挑戰，應該就是可開發土地愈來愈難取得。台北市地窄人稠，土地資源本就稀少，若有土地要釋出，賣價多是天價，你出天價買地，當然就有較高的風險。


現在很多建商轉進都市更新，來拓展新領域，但都更往往曠日費時，除花很多心力整合之外，到了公部門那一關，通常又很慢。

另外，IFRS將上路，以前大家能用完工比例法入帳，以後只能用全部完工法，營建業的業績的波動有可能會很劇烈。整體看來，營建業雖面臨很多新挑戰，但最近大家的體質都不錯，我認為只要負債比在80%之下都算安全，即便面臨三年以上的不景氣也不至於倒閉。要注意的是，營建業的預收房款也算負債，扣掉這一部分，如今多數同行負債比都不算太高。

賣屋變法圖強 先建後售



問：因應外在挑戰，華固經營策略如何調整？

答：過往華固為了累積資本、讓公司健康成長，採取快速推案、快速回收的策略，追求高周轉率，一個建案從土地取得到完工交屋，常常只要兩年半，而且我們一直秉持「零餘屋」的原則，某方面來看，華固有點像製造業、尤其是電子公司，快速銷售，盡量零庫存。

這也讓華固的資本淨值，由七、八年前的10幾億元，成長到超過百億元。我們每年都發十幾億元的現金股利出去，到第二季為止的淨值約105億元。

以前我們一拿到建照，就先預售，常常很快就clean（清空）。以後建照到手後，將會先動工，然後視情況銷售，等到完工後，再分批銷售。既因應台北土地資源稀少、也可在IFRS上路後，分配華固的入帳來源，讓業績表現較為平穩。

問：華固今、明兩年的推案狀況？

答：今年華固推出的都是商辦案，位於台北市內湖的「華固V5」年初已順利完銷，總價20.45億元，也正興建中，依照完工比例法入帳中。