(政策) 不動產交易及移轉實價課稅 苦口良藥是也

住展房屋網 (2011-10-05)

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.前日馬英九的第二場「黃金十年」記者會中，強調了將推動不動產實價課稅，不過仍沒有詳述實際的改革推動方向及作法。而大概是為了回應『外界疑慮』，昨天財政部次長張盛和有進一步『說明』；一方面表示此乃進行式，還提出財產稅制改革之『五要』，然令人不解的是，張次長仍強調此改革『沒有時間表』。

對此議題，房地產界中最語不驚人死不休的鄉林老董賴正鎰，當然不會缺席。從工商時報報導看，將不動產實價課稅(貿然上路)形容為『包了糖衣的毒藥』，確實應該是出自賴董之口。

其實賴正鎰的有些說法不無道理，但筆者必須指出，如是真正符合租稅學理及社會公平正義的不動產實價課稅改革，或許短期而言對業者真是票房毒藥(因為短線炒家和節稅買盤都會大量減少)，但就台灣社會論，不但跟糖衣完全扯不上關係，甚至其實是良藥苦口。

事實是，現行不動產稅基偏離實(際交易)價或市價的情況，表象上看，或許真的使得有屋族租稅負擔極低，但同時也造成短線炒家幾乎不用繳交易所得稅，富人階級持有及移轉財產時更可利用不動產為工具產生極大的避稅空間。這正所謂『因小失大』；結果是，不但造成租稅負擔極度不均，更是拉大貧富差距的重點因素之一。

筆者認為，一旦明瞭不動產稅制問題及其產生之大問題後，再要一般庶民，從現在這種租稅不公，和達成租稅公平，甚至消弭持續擴大貧富差距之改革中間作選擇，相信明智之人都會選擇後者；儘管自己的不動產持有稅負可能會因此小增。

目前『實價課稅』的確是所全民共識，但實際狀況卻複雜得多。在交易方面，按實際交易價格課所得稅這點沒問題，大家都了解且支持；但更大爭議是在持有(財產)稅及不動產之移轉贈與行為上，這部份民眾則可能多半一知半解。

表面上看，持有及移轉行為之問題，也是出在稅基與實價或市價差距太大，然如抽絲剝繭，除了無法取得實際交易資料外，房地分離課稅才是最大病源所在。也就是，必須將現行房地分離(課稅)改為合一，才可能讓實價課稅發揮功能；否則繼續按現行之房地分離，即便調整現行稅基，使其貼近實價或市價，甚或真的先實價登錄，接著按實價課稅，都仍會產生若干問題

就比如日昨聯合報揭露，桃園某地區房屋稅竟出現透天低於大樓，和一般民眾約定俗成看法相左，連區域立委都一副不可置信模樣的情況；但如果我們再加入土地(地價稅)，則就『回歸正常』。這當中的問題，就是房地分離課稅；如果是房地合一並採實價課稅，則大樓持有稅要是還真的比同區透天厝高，那才真是怪！

此外，同樣因為房地分離，交易(所得)課稅也四不像。土地部分，土增稅一年更動一次，使得一年內交易土地竟免稅，今年則搬出奢侈稅亡羊補牢，卻像是原本基礎就不好的建物上，再加蓋一幢違章建築。至於(出售)房屋，因為交易價格『取得困難』(畢竟實際本來就是房地合一之價格)，故另訂一所謂售屋所得額比例，這一樣令人匪夷所思，但張盛和卻說，這樣的制度有繼續維持的必要？

賴正鎰指出，官方稅制改革不該台北看天下，這點說得其實正確，卻也是積極推動實價課稅的理由。因為同樣稅基偏離實價或市價，單價最貴的大台北是稅基太低，中南部卻往往相反；因此推案大本營在中南部的業者，理應支持實價課稅才是！

真正的實價課稅改革，應該房地合一，交易(所得)及移轉贈與(遺產)行為按實際交易價格課稅，持有稅負則按科學專業估價後之市價課徵，而非現行房地分離(課稅)之公告現值、地價及房屋評定現值。如果這真是包糖衣的毒藥，那麼那些按實價課稅的其他國家地區，其民眾不是通通都要起而反抗？

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

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