(政策) 財金雜誌特刊／2012房市可望軟著陸

【財金雜誌／撰文王榮章】

在政策打壓、歐債風暴、股市重挫三大利空夾殺下，國內房價漲勢終於譜下休止符；展望2012年，房價持續調整是各方共識，但房市可望軟著路，2012年不失為購屋的好時機。

國內房仲業者「台灣房屋」每年都會選出台灣房市十大代表字，2011年雀屏中選、得票最高的代表字是「凍」，反映2011年房市在諸多利空衝擊下，出現買氣急凍、交易萎縮、房價僵固的急凍情況。對比2010年的代表字「狂」（資金熱錢狂潮湧進，房價狂飆、狂漲的現象），以及2009年的代表字「活」（意味在歷經金融風暴後，房市快速回升、恢復活力），2011年開高走低的房市，的確出乎大家意料之外。


從永慶房產集團內部票選的2011年影響房市10大事件，就可以清楚掌握過去一年房市的脈動。其中名列第一的是奢侈稅，這個懲罰性課稅在二月底宣布後，宛如一枚房市核彈，讓首當其衝的房市投資客雞飛狗跳，也讓走了8年多頭的房市出現轉折點。之後奢侈稅在立法院火速通過，並在6月1日正式上路，至今已造成投資客銷聲匿跡，新成屋市場閉鎖，預售屋市場萎縮，建商延遲推案等種種效應。


政策打房並未打垮房價


儘管各方對房市看法由多翻空，但客觀來說，國內房市迄今為止的表現其實較預期還強。為什麼這麼說呢？先來看2011年房市的市況，在重大利空接二連三衝擊下，房市卻呈現量縮價穩格局，儘管成交量大幅萎縮（與年初相比大減三～五成），但全台五大都會區房價並未出現明顯鬆動，部分個案、區域甚至還續創新高。而根據永慶房屋的最新統計，2011年12月台北市中古屋每坪均價為50.5萬元，站穩50萬大關，相較整年高點52.1萬元也僅小幅下修3％；再看新北市的12月均價，仍站在全年最高點30.9萬元，顯示房價在連串利空中仍相當堅挺。


相較於台股整年度大跌1900點、跌幅高達21.18％來說，房市表現稱得上「可圈可點」。要知道2011年政府打房力道之重、手段之猛，在國內房地產史上可說是前所未見；加上歐債的重大利空，房市走勢確實跌破許多人的眼鏡，也讓許多大力看空的學者大惑不解。


興富發「降價說」投下房市震撼彈


先前房市空頭中最具代表性的無疑是「空頭總司令」張金鶚，以及前國泰金控副董事長蔡鎮宇；但原本是死多頭代表之一的興富發建設集團董事長鄭欽天，卻在元月初集團尾牙時丟出震撼彈，鄭欽天指出，2012年台北市、新北市的整體房價將下跌15％，而興富發的推案價也將率先下修，預估開價降幅最高達25％，希望一次調整到位接近消費者期待的價位…。興富發無預警拋出的炸彈，立刻在房市掀起波濤，也讓建築同業錯愕不已。


興富發開出第一槍，同業、法人圈反應相當兩極，私下評論時多表示可以理解興富發建設的作法，但也多認為這是一招險棋，其負面後座力難以預測，因為此舉可能引發消費者更大的觀望心態與預期心理。目前絕大多數同業都表示不會跟進，「興富發效應」衝擊程度到底有多大，市場仍在密切觀察。最重要的觀察指標將是2012年329檔期的表現，屆時如果房市交易正常，沒有發生連鎖性的價格破壞，此一利空訊息將被定位在個別案例，影響也將逐漸淡化。


展望2012年，國內房市到底如何演變，不但是許多人相當關切的課題，更緊密牽動經濟情勢。房價下修基本上是各方共識，不過修正幅度看法分歧；根據永慶房屋的趨勢預測，房市價量修正將持續到第二季，北市修正幅度估計約一成；至於新北市部分供給量大的區域，不排除有下修二成空間。另外台灣房屋評估下修空間約15～20％，同時也認為第二季是購屋好時機，有機會買到物超所值的標的。至於中、南部由於漲幅不大、房價相對合理，幅度相對有限，甚至不排除持平甚至小幅補漲機會，因此中南部購屋者態度可以更積極一些，尤其是龍年的結婚、生子潮，首購族可以把握這個躋身「有巢氏」的機會。


5大變數左右國內房市


不過景氣動向則是目前在高檔量縮盤整的房價最大、最不可測的敵人，如果歐元區能撐過第一季的高危險期，歐債危機可望緩解，全球經濟就有機會軟著陸，房市當然就沒有硬著陸的理由，甚至可能因遞延的買氣出籠使房價出現小幅補漲。反之，如果歐洲、甚至中國大陸情勢惡化拖累全球經濟，則覆巢之下無完卵，屆時不論房市賣方口袋再怎麼深，想不降價都不可能，屆時房價不排除出現15～20％的跌幅，估計經濟情勢在年中前可漸趨明朗。


至於兩岸關係也可定位在中性因子！長遠來說，兩岸關係持續發展已是難以逆轉的趨勢，即便因為政治因素導致停滯，最多就是使房市失去炒作、想像空間，不致拖累房價下跌；反之若在選後大勢底定下，兩岸關係穩定發展，對房市將是一大利多。壹傳媒主席黎智英就篤定指出，陸資早晚要大舉登台，台灣房市一定會大爆發，5年、10年內，房價將會漲得「很厲害」。


2012應是有秩序的調整年



綜合5大變數分析，2012年房市將是有秩序的調整年！在經濟前景不明，投資風險升高下，房地產的保值性、穩定性仍將受到許多高資產人士的青睞。以2008年金融海嘯的經驗值來說，當時不論股票、基金、衍生性金融商品甚至包括債券，都讓許多人蒙受鉅額損失甚至化為烏有；相對之下，房地產不但跌幅最少，甚至在情勢回穩後迅速再創新高，這個經驗深植在許多高資產人士的腦海中，展望2012年，只要兩岸關係無虞，經濟情勢沒有急速惡化，長線置產買盤將再度出籠，畢竟房地產仍是低利、景氣保守環境下的資金最佳去處。


另一個值得觀察的趨勢是豪宅市場將再領風騷、並與一般住宅正式分道揚鑣。2012年豪宅市場的領頭羊是預計農曆年後公開、位於信義計畫區的皇翔F4，號稱每坪300萬元，據了解，未來有心將挑戰每坪300萬天價的頂級豪宅案，就有F4、亞太會館、信義計畫區D5案、頂新集團的華票大樓改建案、國揚集團的仁愛116改建案、信義聯勤、潤泰創新的植物園案等，7大超豪宅案能不能讓國內房市跨越300萬天險，值得好好來觀察。


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