2013年3月4日 星期一

(時事)新聞幕後-買賣容積 大咖才玩得起


新聞幕後-買賣容積 大咖才玩得起

作者: 蔡惠芳 | 中時電子報 – 2013年3月4日 上午5:30
工商時報【蔡惠芳】

「容積買賣只能現金交易、不能申請銀行貸款,所以市場『門檻』高、『玩咖』少;雖然獲利大概3、4成,但相對高於買賣預售屋利潤」這是容積買賣市場大戶的心聲。
多家建商齊歎,目前僅能遷就容積買賣的市場遊戲規則,因為政府推動「容積銀行」尚未擬定具體配套,恐怕未來還是愈買愈貴!

國內容積買賣向來是一個神秘又不透明的市場。自公布實施古蹟土地容積移轉辦法、都市計畫法都市計畫容積移轉實施辦法等法源,建商為降低每建坪單位成本,愈來愈仰賴容移,以增加開發案的可售樓地板面積,以達獲利極大化。

至於容積買賣的管道,主要有2,一是迪化街、大稻埕的古蹟;二是道路用地、公共設施保留用地。
由於銀行不予貸款、必須用現金交易,經營容積買賣市場的業者,資金必須雄厚,「門檻」相對較高,檯面上業者並不多。
例如,寬頻房訊公司董事長游世一,就是坐擁容積的知名大戶玩咖之一;此外,最近房市爆紅、發燒的桃園,最大戶則是普羅不動產開發,興富發、寶佳、麗寶、中悅等A咖建商,大多是向普羅收購容積;另外有些經營古蹟改造、都更的辜姓、劉姓建築師等,也兼營容積買賣。
由於買賣容積獲利豐厚,食髓知味者紛紛前仆後繼加入炒作行列,甚至寬頻房訊還有徒子徒孫紛紛自立門戶,加入容積市場成為新大戶。
至於獲利空間?據悉有些業者早在1999年發布實施都市容積移轉實施辦法之前,陸續在市場上吃貨,台北市買進古蹟或道路用地的成本,大概只有公告現值的20%,新莊只有15%到18%,經歷10餘年,容積身價迄今至少大漲10倍!
一般而言,容積「大盤商」一進一出,轉手給需要容積的建商,估計獲利至少3至4成。某容積「大戶」坦言,近幾年該公司每1個月平均賣掉2億元容積,是景氣歹歹下少數「不敗」的高獲利行業。
最近台中也有仲介和投資客,改行當容積買賣業,今年初傳出,有人以公告現值100至103%的價格買進道路用地,不到1個月竟加價3成,以130至135%的價格轉手賣給建商,甚中不必繳半毛稅,看在台中建商眼中,自然不是滋味。

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